CMN regulamenta uso de imóvel como garantia em múltiplas operações de crédito imobiliário

Com mais de um ano de atraso, o Conselho Monetário Nacional (CMN) finalmente regulamentou a possibilidade de utilizar um imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito imobiliário. Essa medida, prevista no novo Marco Legal das Garantias sancionado em outubro de 2023, agora dependia da regulamentação do CMN para entrar em vigor.

Lei do Marco Legal das Garantias

Com a nova lei, os consumidores terão a possibilidade de oferecer um imóvel como garantia em várias operações de crédito simultâneas, desde que possuam mais de uma moradia. No entanto, é proibida a inclusão de um único imóvel como garantia para um empréstimo. Essa restrição visa impedir que uma família fique desabrigada caso deixe de pagar uma dívida.

Antes da lei, uma casa só poderia ser utilizada como garantia em uma única operação de crédito, mesmo que o valor do empréstimo fosse menor. Agora, a diferença entre o valor da operação de crédito e o valor do imóvel dado como garantia pode ser utilizada em outras operações dentro da mesma instituição financeira.

Por exemplo, se um imóvel de R$ 300 mil fosse dado como garantia para um empréstimo de R$ 50 mil, os R$ 250 mil restantes não poderiam ser utilizados como garantia até a quitação da operação. Caso o consumidor deixasse de pagar o empréstimo e a casa fosse a leilão, ele teria direito aos R$ 250 mil excedentes.

Agora, os R$ 250 mil remanescentes podem ser utilizados em outras operações de crédito, comprometendo todo o valor do imóvel. No entanto, não é permitido oferecer o mesmo bem como garantia para diferentes instituições bancárias.

Aprimoramentos

Com a regulamentação estabelecida, se um imóvel for utilizado como garantia em diversas operações de crédito, a relação entre o valor total das novas operações e os saldos devedores das operações anteriores não pode exceder o limite de cota de crédito aplicável à operação predominante.

O CMN também determinou que as novas operações garantidas pelo mesmo imóvel podem ter condições de remuneração, atualização e amortização diferentes da operação original.

Para os empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais, as instituições financeiras podem solicitar uma garantia securitária que cubra riscos de morte e invalidez do mutuário, bem como danos físicos ao imóvel. Essa garantia secundária busca oferecer mais segurança em caso de sinistros.

Garantia secundária

O Banco Central esclarece que as instituições financeiras devem requerer a garantia secundária sem interferir na escolha das apólices de seguro de vida e invalidez pelos mutuários, seguindo as mesmas condições aplicáveis aos financiamentos habitacionais.

Segundo o BC, as medidas aprovadas visam otimizar o uso de ativos imobiliários por devedores e credores, ampliando a concessão de crédito imobiliário, especialmente para empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais, mantendo a segurança das operações.

Fonte: Agência Brasil

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